ローンを滞納している債務者にとってメリットの大きい任意売却。しかし、その便利な任意売却ができないというケースも存在します。今回はどのようなケースで任意売却が利用できないのかをご説明していきたいと思います。
1 債務者本人、共有者全員の許可が得られない
任意売却をする場合、任意売却を行うのは物件の所有者（債務者本人）です。物件の所有者が「任意売却は認めない」というのであれば、当然任意売却の手続きを他人が行うことはできません。
別に問題となるケースは物件が共有物件の場合です。具体的には夫婦の共同名義で物件を購入後、離婚する際に物件を処分するといったケースです。こうしたケースでは夫婦両方の任意売却の同意が必要になります。
この場合、関係が破綻した当事者間での話し合いではなく、第三者を挟むことで冷静に意見を調整することが最良の策といえます。
2 保証人、連帯保証人、連帯債務者の承諾が得られない
任意売却を行う場合、物件の保証人・連帯保証人・連帯債務者に不測の損害を与えます。具体的には任意売却後のローン残債の支払いに関することです。住宅ローンを滞納した場合、債権者がローンの残債を一括で物件の保証人・連帯保証人・連帯債務者に請求します。
ですから、任意売却するときには「事前に」物件の保証人・連帯保証人・連帯債務者の承諾を得ておかなければなりません。
3 本人が販売活動に協力してくれない
内覧・内見希望者が現れても、「部屋が汚いから…」などといって室内を見せたがらない方もいらっしゃいます。不動産物件は金額的に大きな買い物です。実際に物件を見なければ購入することをためらう方が多いことはお分かりいただけると思います。 任意売却を希望する場合は物件を少しでも高く売却することができるように、販売活動に協力しましょう。
4 税金などの滞納額が債権者の許容範囲を超えてしまっている
固定資産税などの税金が未払いである場合、任意売却を行えないケースがあります。税金の未払いによって、役所により物件が差押されてしまっている場合、差押を解除してもらわないと任意売却をすることができないからです。
税金は非免責債権のため、自己破産をした場合でも支払いが免除されることがありません。ですから、できるだけ税金関係の支払いは優先的に行うように心がけましょう。
5 本人、共有者の意思確認ができない
物件の所有者である本人や共有者がこん睡状態に陥っていたり、強度の痴呆状態にある場合など「意思確認」が行えない場合、任意売却をすることが不可能になります。
6 債権者との関係が破綻している
任意売却は債権者と交渉することが必須の販売方法です。ですから、ローン返済に関して債務者が「信用に値しない」というまでの信義則違反などを行った場合、債権者が任意売却に応じてくれない可能性があります。
7 物件に問題がある
任意売却は通常の販売方法で物件を売却します。ですから通常でも販売が困難である違反建築や再建築不可などの物件は買い手が見つからないため、当然任意売却もできない場合があります。
8 競売手続きが進んでいて猶予がない
任意売却と競売手続きは一般的に並行して行われます。競売は開札日の前日まで取り下げすることができますが、「開札日まで1週間しか時間がない…」などといった場合は任意売却のタイムスケージュール的にもタイムオーバーとなり任意売却を行うことはできません。
任意売却のタイムスケジュール
ⅰ 相談から媒介契約締結
ⅱ 任意売却活動
債権者との交渉・物件の販売活動を同時進行させながら進めていきます。
ⅲ 購入者の決定・債権者の同意
ⅳ 不動産売買契約
ⅴ 引っ越し
ⅵ 売買代金の決済
よって、最低でも競売の開札日まで3か月の期間は必要です。任意売却は競売と同時進行で行われるため、スピードが命の手続きといえます。ですからローンを支払うことができなくなったら即任意売却の専門家に相談しましょう。
9 債務者（他にも連帯保証人、連帯債務者等の関係者）と連絡がとれない。折返しがない。
せっかく任意売却ですすめても経過の報告や、調整でその後売主（債務者、所有者）・連帯保証人・連帯債務者とばったり連絡が取れなくなるケースもあります。せっかく買主をさがしても、打ち合わせができず買主や債権者に迷惑をかけ、時間切れで競売になってしまいます。
今回はどのようなケースで任意売却が利用できないのかをご説明してきました。見てきたように任意売却ができないケースは人的な要因によるケースと時間的な要因によるケースに分けることができます。人的な要因の場合は任意売却の専門家に相談することで解決することができる事例も存在します。
ローンの支払いが困難になっている場合は問題をスムーズに解決するといった意味でも、あきらめないでまずは任意売却の専門家に相談することをおすすめします。
