リストラやケガ、病気などで住宅ローンの支払いが滞ってしまっている債務者の場合、住宅ローンだけではなく、固定資産税などの税金やマンションの管理費や修繕積立金なども滞納しているケースがあります。
このようにマンションの管理費や物件の税金を滞納してしまっている場合、どのようなデメリットが生じるのでしょうか？
今回はマンションの管理費や税金を滞納してしまっている場合のリスクと対処方法をご紹介していきたいと思います。
1 マンションの管理費を滞納したらどうなるのか？
任意売却を検討している方の中にはマンションの管理費や修繕積立金を支払うことができずに滞納している債務者もいらっしゃいます。一般的にマンションの管理費や修繕積立金の時効が5年のため、長期間に渡って滞納すると、管理組合から訴訟を起こされてしまうことになります。
2 管理費滞納分も任意売却代金から支払われる？
ローンの支払いが滞り任意売却を検討する際に気になるのが滞納している管理費や修繕積立金ですよね？この滞納管理費や修繕積立金は過去5年分であれば、任意売却の費用として認められるため、控除の対象になります。つまり、持ち出しで滞納管理費を支払わなくてもよいということになります。
ですから管理費や修繕積立金を滞納しているといった場合は無理に管理費などを支払う必要はありません。詳しくは後述しますが、固定資産税や社会保険料などの支払を優先的に行ったほうが、新生活を始めるうえでも得策といえます。
ただし費用として控除が認められる滞納管理費や修繕積立金には遅延損害金や駐車場代金などは含まれないので注意が必要です。
3 税金を滞納した場合に生じる問題
固定資産税や健康保険料などの公租課税を滞納すると、任意売却を行いたくても「できない」といったリスクが生じることがあります。ここでは税金と任意売却についてくわしく解説していきたいと思います。
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固定資産税を滞納している場合、任意売却はできるのか？原則、固定資産税や都市計画税を滞納しているといったケースでも任意売却を行うことは可能です |
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税金や社会保険料を滞納した場合に生じる問題とは？税金や社会保険料を滞納することで問題になるのは「差押」です。役所に売却物件を差押されてしまった場合、差押を解除しないと任意売却はできません。 |
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差押を解除してもらう方法役所に税金や社会保険料を滞納したことで売却物件の差押をされてしまった場合は以下の措置を講じていくことになります。 |
ⅰ 役所に相談に行く
地方自治体によっては、分納などの手続きすることで物件の差押を解除してくれる場合もあります。物件の差押を解除してもらえば、任意売却をすることができるようになるので、できるだけ誠実な姿勢で役所と滞納税金について話し合いを行いましょう。
＊注意
差押の解除や分納に関する基準は地方自治体により大きく異なります。地方自治体によっては滞納している税金を完納しないと差押を解除しない自治体も存在しますので注意しましょう。
役所では「なぜ税金を支払うことができないのか」をかなり突っ込んで聞いてきます。ですから税務相談に行く前に、家計の収支をまとめてから相談に行くと、相談がスムーズに進むのでおすすめです。
ⅱ 滞納税額を売却費用として認めていただく
競売と任意売却を比較した場合、任意売却のほうが物件を高く売却することが可能です。固定資産税等の滞納による差押登記がなされている場合、ローンの債権者が税金差押解除のために滞納税額を売却費用として認めていただける場合もあります。
ローン債権者も少しでも高額で売却可能であれば税金差押解除に協力する可能性があり、役所も誠意を持って対応すれば一部返済でも差押解除を認めていただける場合もあります。
4 できるだけ税金は滞納しないように支払いましょう
自己破産をしても免責されない（支払わなければいけない）債権があるのはご存知でしょうか？免責されない債権のことを非免責債権といいます。
非免責債権には税金、健康保険料、年金、養育費、罰金等があります。
ですから、任意売却後に自己破産を検討しているといった場合でも未納している税金の支払いから解放されることはありません。
新生活を円滑にスタートさせるためにも、支払いの優先順位を非免責債権に設定することをおすすめします。
今回はマンションの管理費や税金を滞納してしまっている場合のリスクと対処方法をご紹介してきました。税金や社会保険料などは未納してしまうと、任意売却といった観点からだけではなく、様々なところで支障きたすことがお分かりいただけたと思います。
支払いの優先順位を非免責債権に設定し、リスク管理を行っていきましょう。
