大阪住宅ローン・任意売却お助け相談室－競売回避の窓口

任意売却は非常に時間がタイトに設定されています。なぜなら債権者は競売手続きと任意売却を併用しながら物件の売却手続きを進行させているからです。このため任意売却ではスピード感が重要になります。
このように一刻を争う任意売却において以下のような不安や疑問を感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか？

任意売却に関する疑問点・不安点

• 専任媒介契約を締結し任意売却を依頼したにもかかわらず、一向に販売状況の報告が無いため「本当に不動産会社は動いているのだろうか…」と不安を感じている
• 売却を依頼したが、「本当に任意売却に詳しいのだろうか？…」と担当者の対応から不安を感じてしまうことがある。
• 多額の引っ越し代を約束するという歌い文句で専任契約を任せたが、担当者から後日「引っ越し費用は出ません」と言われ困っている。
• 任意売却に関する費用は「0円」で持ち出し金不要と説明したにもかかわらず、不動産会社からなんらかの名目での請求書が届き困惑している。
• 「競売を取り下げさせる」との約束で専任契約を任せたが、一向に競売の取り下げに関する報告がない。

このようなケースでは、任意売却に精通していない不動産会社が多く、競売までの貴重な時間を無駄に使っている可能性があります。タイムリミット（競売の開札日）はどんどん迫っているのです。

任意売却に精通していない不動産会社とは

①　専任媒介契約を締結し任意売却を依頼したにもかかわらず、一向に販売状況の報告が無いため「本当に不動産会社は動いているのだろうか…」と不安を感じている場合

まず専任媒介契約を結んだ業者には、以下の責任が生じます。

• 2週間に1回以上依頼者に業務の処理状況を報告しなければならない
• 媒介契約締結の日から7日以内に指定流通機構（レインズ）に物件に関する情報を登録しなければならない

ですから、レインズにも登録することなく、半月経過しても連絡をよこさない業者は、信頼できない不動産会社であるといえます。

②　売却を依頼したが、「本当に任意売却に詳しいのだろうか？…」と担当者の対応から不安を感じてしまうことがある場合

なぜ「本当に任意売却に詳しいのだろうか？…」と疑問を感じたのでしょうか？それは担当者の言動になにか引っかかる点があったからではないでしょうか？
任意売却は時間の勝負です。まず、担当者になにか「疑問」を感じるのであれば、担当者に質問して下さい。

③　多額の引っ越し代を約束するという歌い文句で専任契約を任せたが、担当者から後日「引っ越し費用は出ません」と言われ困っている場合

任意売買において引っ越し費用は原則として認められていません。認められるケースでもあくまで債権者のご好意ですので、債権者とは誠意を持って対応することが重要です。
よって多額の引っ越し費用を餌に専任契約を迫ってくるような業者とは信用に値しません。

④　任意売却に関する費用は「0円」で持ち出し金不要と説明したにもかかわらず、不動産会社からなんらかの名目での請求書が届き困惑している場合

任意売却はお金に困窮している方々を救済するための不動産売却方法です。そもそも出発点において「相談者は費用を用立てることができない」との理解があります。困っている相談者に追い打ちをかけるように何らかの費用を請求する業者は任意売却に精通していない業者であると断言できます。
※費用は売却代金から捻出されます。

⑤　「競売を取り下げさせる」との約束で専任契約を任せたが、一向に競売の取り下げに関する報告がない、債権者と交渉しているかわからない。

そもそも任意売却は競売と同時進行を行われるケースが一般的です。それが任意売却は時間との勝負といわれる所以でもあります。その任意売却で「競売を取り下げさせる」ということ自体がおかしいのです。
任意売却は競売と同時進行で行われるケースが一般的です。ですから、理論上競売の改札日前日が任意売却の最終期限ということになります。最初に「期限ありき」なわけですから、競売を阻止するために、少しでも早く任意売却で物件の売買契約を成立させることが重要ということになります。

何度も言いますが、任意売買は時間との勝負です。少しでも今依頼している業者さんに疑問点や不安を感じるようなことがあれば、ぜひご相談下さい。
他業者に依頼されている案件に関わることを嫌がる不動産会社もいます。しかし、任意売却は時間が重要であること、困っている債務者を救済すべきことを合わせ勘案した場合、当社では他社の案件に関する相談も受け入れるべきであると考えております。他業者さんにご依頼されていても結構ですのでぜひ一度ご相談下さい。
相談方法はお電話（フリーダイヤル）、メール、ＬＩＮＥで対応しております。ご不安でしたら一刻も早くご連絡下さい。

任意売却を行うと当然住宅ローンの残債が残ります。そういったケースでは任意売却と一緒に自己破産をしたほうが、新しい生活に取り組みやすい場合があります。
今回は任意売却と自己破産に関する基礎知識をご紹介していきたいと思います。ご一読頂き、債務整理の選択肢の一つとしてご検討下さい。きっと、新生活への明るい兆しを感じることができるはずです。

1　自己破産とは？～自己破産も解決方法の一つ

自己破産とは裁判所を通じて財産を清算し、借金を免除してもらう手続きのことです。自己破産は国が債務者に自力で経済的に再起する機会を与えるために設けた制度ですので、借金から解放されて新しい人生を踏み出したいと考える方向けの制度であるといえます。

2　自己破産のメリット・デメリット

	自己破産のメリット ⅰ　債権者からの借金の取立や催促がなくなる 自己破産を申し立てた場合、債権者から借金に関する連絡や催促が止まります。 ⅱ　借金がなくなり、生活に余裕が生まれる 自己破産をすることで借金が免除されるため、生活にゆとりがでます。また自己破産しても、当面の生活費は残してもらうことができるため、自己破産することで即生活に困窮するといった事態に陥ることもありません。
	自己破産のデメリット ⅰ　信用情報機関（ブラックリスト）に登録される 自己破産した場合ブラックリストに掲載されるため、5～10年間はクレジットカードを作ることや金融機関からの新規での借り入れができなくなります。 ⅱ　財産を処分しなければいけなくなる 自己破産の場合、可処分財産を処分し債権者に分配し借金の返済に充てなければなりません。ですからめぼしい財産は処分されてしまうことになります。 ⅲ　官報で公告される 自己破産の履歴は官報に掲載されます。 ⅳ　一部の仕事の資格に一定期間の制限がかかる 警備員や士業などといった一部の職種に一定期間就くことができなくなります。

3　任意売却と自己破産を行うときに選ぶべきベストタイミングとは？

任意売却と同時に自己破産をする場合、自己破産はどのタイミングで行うのがベストなのでしょうか？
自己破産の種類は管財事件と同時廃止の2種類があります。結論から申し上げますと、同時廃止のほうが費用も安く済むうえに時間的にも短期間で済むのでおすすめです。
ここでは管財事件と同時廃止について詳しくご説明していきたいと思います。

	任意売却の前に自己破産する場合～管財事件 自己破産を申立てる債務者に財産がある場合、「管財事件」扱いになります。管財事件扱いになった場合、破産管財人が選任され手続きも煩雑になり、裁判所に納める予納金も多額になります。 一般的に管財事件の場合、最低50万円の予納金と別途弁護士へ支払う報酬が発生します。また破産が認められるまでに1年以上もの時間がかかることになります。
	任意売却の後に自己破産する場合～同時廃止 自己破産を申立てる債務者の財産が２０万円以下の場合、「同時廃止」扱いになります。同時廃止の場合、費用も安く済むだけでなく、免責が下りるまでの期間も半年程度と、借金問題の解決のスピードも格段早くなります。

同時廃止と管財事件の比較

	同時廃止	管財事件
要件	財産がないこと	財産があること
費用	管財事件より少額	50万円＋弁護士費用
免責が下りるまでの期間	半年	1年以上
任意売却との関係	先に任意売却を行うことで財産をなくすことができる	マイホームは財産とみなされる

見てきたように時間もお金も節約することができる同時廃止のほうが、新生活を始めていくうえでも有利です。ですから、任意売却と同時に自己破産を考えている場合は、任意売却を先に行いましょう。

4　自己破産も選択肢に入れましょう!

	任意売却をしてもローン残債は当然残るので、残債を毎月支払う必要があります。 任意売却を行っても、一般的に物件の経年劣化による価格の下落幅のほうが高いため、ローンの残債が残ることが一般的です。具体的にはローンの残債が2,000万円、任意売却を利用して1,500万円で売却できたとしても、500万円もの借金を支払っていけなければならなくなります。
	長期間借金に縛られる生活が続く 上記の例の場合、任意売却後の債権者との話し合いで月々の返済金額を10,000円に設定できたとしても、およそ40年以上もローンの残債を支払わなければいけなくなります。
	新しい人生をやり直すチャンス 自己破産を「新しい人生をやり直すチャンス」と捉え、借金から解放されることも考慮に入れましょう。なぜなら自己破産は国が債務者に自力で経済的に再起する機会を与えるために設けた制度だからです。積極的に活用すべきです。

5　自己破産をしないほうが良い場合もあります。

任意売却後３年から４年程度で完済できる場合は自己破産をするメリットがありません。
また、自己破産をすると警備員や士業などといった一部の職種に一定期間就くことができなくなります。ですから、破産による職業制限に該当する職業に就いている場合は慎重に破産をすることを考えましょう。
今回は任意売却と自己破産に関する基礎知識をご紹介してきました。自己破産をして借金から解放され、新しい生活に取り組むことも検討してみましょう。

団塊の世代が70歳になり、相続に関する問題を抱えている方が多くなっています。今回はよく相談を受ける4つの相続にまつわる借金問題と解決方法をご紹介していきたいと思います。

1　父(母)が住宅ローンの返済途中で亡くなってしまった…

親が住宅ローンの返済中に亡くなってしまった場合、まずは「相続をするのかしないのか」を先に決めることになります。
法的に相続は必ずしも行わなければいけないことではありません。相続を「放棄」することも可能です。相続財産が借金のみの場合や借金の方が多い場合は相続を放棄することができます。新たに借金を抱える必要はありません。相続放棄は3か月以内に裁判所に相続放棄を申立てることで行うことができます。
相続財産がプラスの資産の場合は相続を行うことになります。この際に親の保有している不動産に住宅ローンが残るケースでは相続人がその住宅ローンを返済しなければなりません。しかし、自分のマイホームの住宅ローンと親の住宅ローンのＷローンの支払いを続けるのは経済的に難しいとおっしゃる方も多いのではないでしょうか？
一般的に住宅ローンのある物件には抵当権が設定されているため、金融機関が抵当権を解除してくれなければ、物件を売却することができません。しかし任意売却を利用することでローン残債が残る物件の売却も可能になります。まずは任意売却の専門家にご相談ください。

2　父(母)が団体信用生命保険に加入していなかった…

団体信用生命保険とは住宅ローンの契約者が死亡or高度障害状態になった場合、保険会社から残りの住宅ローン分の保険金が支払われる保険のことです。ですから一般的に団体信用生命保険に加入していれば、住宅ローンの契約者である親御さんが死亡した場合でも、残された家族は住宅ローンなしの物件を手に入れることができます。
しかし、団体信用生命保険に加入していなかった場合、住宅ローンが残っている物件が遺族に残されてしまうことになります。
こういったケースでは、任意売却得を利用することで住宅ローンの残債が残る物件も売却することが可能です。また任意売却には持ち出し費用が掛かることがないため、特別な自己負担額が生じることもありません。

3　兄弟で相続不動産の事で揉めている…

相続財産に住宅ローンが残っている場合、住宅ローンの負担金額や物件の所有問題で兄弟間でもめるケースがあります。こうした問題を放置してしまうことで、想定外の不利益を被る怖れがあるため注意が必要です。
ここでは具体的な事例を挙げて説明していきたいと思います。

ケース１　不動産賃貸業を行う両親が8年前に相次いで亡くなり、長男であるAさん（相談者）、妹2人の3人が法定相続人であるケース。

Aさんはご両親の面倒を見ていたため、妹2人に相続財産の増額を求めて財産分与の協議を始めました。しかし妹2人が協議に首を振ることがなく、遺産分割協議はそのうち行われることがなくなりました。Aさんは相続税を支払っていなかったため、財務省から相続財産を差押されてしまい、弊社に相談に来られました。

相続財産の内訳

相続財産総額	2億5,000万円
相続税	800万円
滞納額（延滞税含む）	1,800万円

Aさんは相続税を滞納していたため、当初800万円だった相続税金額が延滞税も含め1,800万円と倍以上に膨らんでしまっていました。
まずは相続財産の協議をしなければ物件を売却することができないため、疎遠になっていた妹2人と弊社が仲介に入ることで遺産分割協議を再開することが決まりました。話し合いの結果Aさん40％、妹2人がそれぞれ30％を相続することで協議をまとめることができました。

任意売却後の収支

相続財産（売却価格）	3億円
Aさん取り分	1億2,000万円
支払い相続税額	2,000万円
Aさんの受け取り財産	1億円

弊社で相続財産を売却した結果、相続当初の金額以上で物件を売却することができました。物件売却金額から、相続税を支払うことで問題なく借金問題を解決することができました。
相続税などの「税金」は自己破産しても免責されることがありません。税金の滞納などで差押された場合、早急に弊社にご相談していただくことで、事態を悪化（延滞税の増加）させることなく、円満に問題を解決することが可能です。

ケース２　相続した賃貸マンションが空室が多くローンの返済が苦しい

Bさんは親から単身者用の賃貸マンションを2棟相続しました。相続を機に会社を辞め、専業で賃貸経営を行い始めました。
当初は順風満帆にマンション経営を行うことができていましたが、建物の経年劣化や近隣にライバル物件が建設されたことで、空室率が50％を越えてしまいアパートのローンを支払うことが難しくなってきたため、弊社に相談されました。

マンション２棟を収益物件として売却した場合、ローン残債が5割以上もも残ってしまうという事案でした。そこで弊社では、空室が多かったアパートの住民をもう1棟のアパートに移し、空き家になったアパートを解体し土地とアパート分離して売却することにしました。
結果、残債以上の価格で物件を売却することができたため、任意売却ではなく通常売却となりました。

以上２つのケースをご紹介しました。不動産相続についても、借金問題や権利調整など難しいケースでも対応致します。お気軽にご相談下さい。

リストラやケガ、病気などで住宅ローンの支払いが滞ってしまっている債務者の場合、住宅ローンだけではなく、固定資産税などの税金やマンションの管理費や修繕積立金なども滞納しているケースがあります。
このようにマンションの管理費や物件の税金を滞納してしまっている場合、どのようなデメリットが生じるのでしょうか？
今回はマンションの管理費や税金を滞納してしまっている場合のリスクと対処方法をご紹介していきたいと思います。

1　マンションの管理費を滞納したらどうなるのか？

任意売却を検討している方の中にはマンションの管理費や修繕積立金を支払うことができずに滞納している債務者もいらっしゃいます。一般的にマンションの管理費や修繕積立金の時効が5年のため、長期間に渡って滞納すると、管理組合から訴訟を起こされてしまうことになります。

2　管理費滞納分も任意売却代金から支払われる？

ローンの支払いが滞り任意売却を検討する際に気になるのが滞納している管理費や修繕積立金ですよね？この滞納管理費や修繕積立金は過去5年分であれば、任意売却の費用として認められるため、控除の対象になります。つまり、持ち出しで滞納管理費を支払わなくてもよいということになります。
ですから管理費や修繕積立金を滞納しているといった場合は無理に管理費などを支払う必要はありません。詳しくは後述しますが、固定資産税や社会保険料などの支払を優先的に行ったほうが、新生活を始めるうえでも得策といえます。
ただし費用として控除が認められる滞納管理費や修繕積立金には遅延損害金や駐車場代金などは含まれないので注意が必要です。

3　税金を滞納した場合に生じる問題

固定資産税や健康保険料などの公租課税を滞納すると、任意売却を行いたくても「できない」といったリスクが生じることがあります。ここでは税金と任意売却についてくわしく解説していきたいと思います。

	固定資産税を滞納している場合、任意売却はできるのか？ 原則、固定資産税や都市計画税を滞納しているといったケースでも任意売却を行うことは可能です
	税金や社会保険料を滞納した場合に生じる問題とは？ 税金や社会保険料を滞納することで問題になるのは「差押」です。役所に売却物件を差押されてしまった場合、差押を解除しないと任意売却はできません。 特に役所は別段裁判所の手続きを踏むことなく差押を行うことができるため、滞納金額が大きくない金額の場合でも、物件の差押を行うケースも多くみられます。 正直、役所によって対応が異なります。 また固定資産税だけではなく、市民税や健康保険料などの滞納を行った場合でも不動産物件に対して差押を行うこともあるので注意が必要です。
	差押を解除してもらう方法 役所に税金や社会保険料を滞納したことで売却物件の差押をされてしまった場合は以下の措置を講じていくことになります。

ⅰ　役所に相談に行く

地方自治体によっては、分納などの手続きすることで物件の差押を解除してくれる場合もあります。物件の差押を解除してもらえば、任意売却をすることができるようになるので、できるだけ誠実な姿勢で役所と滞納税金について話し合いを行いましょう。 ＊注意 差押の解除や分納に関する基準は地方自治体により大きく異なります。地方自治体によっては滞納している税金を完納しないと差押を解除しない自治体も存在しますので注意しましょう。
役所では「なぜ税金を支払うことができないのか」をかなり突っ込んで聞いてきます。ですから税務相談に行く前に、家計の収支をまとめてから相談に行くと、相談がスムーズに進むのでおすすめです。

ⅱ　滞納税額を売却費用として認めていただく

競売と任意売却を比較した場合、任意売却のほうが物件を高く売却することが可能です。固定資産税等の滞納による差押登記がなされている場合、ローンの債権者が税金差押解除のために滞納税額を売却費用として認めていただける場合もあります。
ローン債権者も少しでも高額で売却可能であれば税金差押解除に協力する可能性があり、役所も誠意を持って対応すれば一部返済でも差押解除を認めていただける場合もあります。

4　できるだけ税金は滞納しないように支払いましょう

自己破産をしても免責されない（支払わなければいけない）債権があるのはご存知でしょうか？免責されない債権のことを非免責債権といいます。
非免責債権には税金、健康保険料、年金、養育費、罰金等があります。
ですから、任意売却後に自己破産を検討しているといった場合でも未納している税金の支払いから解放されることはありません。
新生活を円滑にスタートさせるためにも、支払いの優先順位を非免責債権に設定することをおすすめします。

今回はマンションの管理費や税金を滞納してしまっている場合のリスクと対処方法をご紹介してきました。税金や社会保険料などは未納してしまうと、任意売却といった観点からだけではなく、様々なところで支障きたすことがお分かりいただけたと思います。
支払いの優先順位を非免責債権に設定し、リスク管理を行っていきましょう。

3組に1組のカップルが離婚する時代です。そして離婚で問題になるのが住宅ローンをどうるすかだといえます。夫婦は離婚してしまえば他人になることができますが、離婚をしても夫婦で一緒に組んだ住宅ローンから逃れることはできないからです。
今回は離婚とそれに伴う住宅ローンの問題点をご紹介していきたいと思います。

1　離婚時の住宅ローン問題

離婚する場合、どのような住宅ローン上の問題を抱えることになるのでしょうか？

離婚するので自宅を処分したいが住宅ローン残債をどうすればよいか

離婚の財産分与で最も厄介なのがマイホームです。預貯金はそのまま半分に、有価証券などは現金化して半分にと簡単に財産分与することができます。その点マイホームを半分に分けるということは物理的に不可能なうえ、マイホームを売却してもさらに住宅ローンの残債が残ってしまうという厄介な問題が生じることがあります。
一般的に住宅ローンの残債がある物件には抵当権が設定されているため、金融機関の承諾を得ることができないと物件を売却することができません。しかし、例外的に「任意売却」という方法を使うことでローン残債が残ってしまう物件も売却可能になります。
よって、ローン残債が残ってしまうマイホームの売却を考える際には「任意売却」の利用も考慮に入れましょう。

連帯債務を解除したい。共有名義でローンを組んだが解除できないだろうか

女性の社会進出が進んだため、マイホームを夫婦の共有物件として購入しているご家庭も多くなっています。
共有名義の物件を「離婚」を原因に単独保有にすることや、連帯債務を解除することは可能なのでしょうか？結論から申し上げますとできない場合が多いのです。
連帯債務の場合、夫婦が個人的に「金融機関」と契約を結んでいますから、夫婦という関係がなくなっても金融機関と個人的にかわしている連帯債務契約を解除することはできません。
また共有物件の名義変更も金融機関の承諾が必要です。金融機関の担保価値が低下するような単独保有への名義変更は金融機関によって「却下」されてしまいます。

任意売却したいが、連帯保証人or連帯債務者の元妻が協力してくれるだろうか

任意売却は連帯保証人or連帯債務者の承諾が不可欠です。ですから元妻の承諾が必要になります。この点は以下の点で任意売却の専門家に任せた方がよいと考えます。

• 離婚した当事者はお互いに冷静に話し合うことが難しい
• 任意売却は法律・税務・不動産知識など多岐にわたる、まさに専門家ではないと説明しにくい分野であること
• 任意売却の専門家は離婚による任意売却の経験も豊富なため、「お任せ」で問題を解決することができること

ですから、マイホームの売却で悩んでいることがある場合はまず任意売却の専門家に相談することが、マイホームの売却問題に関する最善の解決方法といえます。

自分では連絡が取りずらい

夫婦は離婚したら「他人」です。離婚した後に元妻に連絡を取るのは誰しも気が引けてしまうのではないでしょうか？
任意売却の場合、元妻への連絡は任意売却の担当者が行います。
また任意売却の専門家であれば離婚による任意売却に精通していますので、お二方の間に入りうまく任意売却手続きを進めていくことができます。元妻と相談者の方が直接顔を合わせるといったこともありません。

2　連帯保証人と連帯債務者とはその違い

連帯保証人と連帯債務者。似ているようで全く違うこの2つの法律的な地位はどのようになっているのかを説明していきたいと思います。
（例）連帯保証人、連帯債務者が妻の場合

連帯保証人

連帯保証人の場合、夫婦ともに物件の債務に関して返済義務を生じますが、あくまで債務者は夫一人です。物件の所有権も夫が100％保有することになります。
妻は住宅ローンが滞った際に初めて、金融機関から返済請求を受けることになります。
また、民間の銀行で住宅ローンを組んだ場合は基本的に連帯保証が適用になります。

連帯債務者

連帯債務者の場合、夫婦ともに住宅ローンの債務者になり、住宅ローンの支払額に応じ、物件の所有権を取得することができます。ですから、連帯債務の場合は夫婦が法律上同一の地位にあるといえます。
また、フラット35で住宅ローンを組んだ場合は基本的に連帯債務が適用になります。

3　離婚に関する住宅ローン問題、まずはご相談ください

今回は離婚とそれに伴う住宅ローンの問題点をご紹介してきました。マイホームは物理的に半分に分けることができない性質のものであるため、離婚の際の最大のネックになることがお分かりいただけたと思います。
しかし、離婚後も実際に居住していない物件の保証人になっていたり、連帯債務を負っていたりするのは「リスク」が高くだけではなく、安心して新生活を円滑に始めることができませんよね？
こういった離婚で生じる問題点を解決する手段として任意売却が最適です。
まずは、弊社ご相談ください。納得のいく解決方法をご提供することが可能です。

総人口に占める高齢者（65歳以上）人口の割合が27,7％になり、急速に高齢化が進んでいます。対して住宅ローンは35年払いと40歳で住宅ローンを組んだ場合、75歳まで住宅ローンを返済しなければいけないことがわかります。
今後進展する高齢化の場面で増加するであろう、老後の生活と住宅ローンの問題点について考えていきたいと思います。

1　老後破産という問題

老後破産という言葉を耳にする機会が増えています。破産というと低収入者が多いイメージですが、老後破産の特徴はある程度の安定した収入がある層に多いことが特徴です。誰にでも起こりうる老後破綻の実態を見ていきましょう。

	住宅ローンが引き起こす老後破産の悲劇 残りの住宅ローンは退職金で払う予定にしていたが、退職金の額が少ない、もしくは退職金が出ないといった事態に直面して老後破産をするケースが増加しています。 具体的には40歳の時に35年ローンで4,000万円のマイホームを購入したとしましょう。 ローン返済開始年齢：４０歳 借入期間：３５年 金利：１．２７％（固定金利） 月々の返済額：１１８,０１７円（ボーナス払いなし） 総返済額：４９,５６７,０２９円 利息支払い額：９,５６７,０２９円 実際にローンシミュレーションしてみました。低金利時代といわれていますが、4,000万円の借り入れで支払利息が9,567,029円とおよそ1,000万円にもなっています。また月々の返済金額も118,017円（ボーナス払いなし）と年金生活者では支払いきれない金額であることがわかります。 40歳で35年ローンを組んだ場合、75歳まで住宅ローンを支払わなければなりません。ですから期待していた退職金が少なかったり、出なかったりした場合、老後住宅ローンを支払うことができなくなってしまうことがわかります。 ですからできるだけ定年時には住宅ローンを完済できるように、住宅ローンを組みましょう。
	ライフスタイルの変化が引き起こす老後破産の悲劇 定年後の再就職先が見つからず、年金だけでは生活するだけで消えてしまい住宅ローンが払えないといったケースも存在します。 定年は多くの企業で60歳で定年、その後65歳まで再雇用といった制度を導入しています。60歳―65歳の5年間は新規契約での再雇用制度になるため、給料が大きく減額されてしまうことが一般的です。ですから老後資金をためる場合は60歳をめどに資金を調達することになります。 65歳から年金を受給する場合、40歳以上で住宅ローンを組んだ層は年金は生活費に消えてしまうため、住宅ローンまで手が回らないといった事態に陥ることになります。 また65歳から仕事を探すことはかなり難しいため、アルバイトによる副収入を得ることも難しいことがわかります。 こういった老後破産に陥らないようにするためにも、60歳までに必要な老後資金を貯蓄するように心がけることが大事です。
	病気や介護が引き起こす老後破産の悲劇 誰しも歳を取れば、体のどこかに支障をきたすものです。いつまでも元気に働くことができるわけではありません。しかし、実際には連れ合いが要介護になったり、自分が大病を患わない限り、そういった事態を予測することは難しいのではないでしょうか？ こうした突発的な事態が起こった場合、医療費の負担が増加するだけではなく、仕事ができなくなるため、生活費もままならないといった状況になってしまうことがあります。 当然のことですが住宅ローンの返済はできなくなってしまいます。 こういった事態に対応すべく、若いころから手厚い医療保険（終身型）に加入することが重要です。また、普段から「まさか」に時のために一定額の貯蓄を行うことも大事であるといえましょう。

2　消費税増税による生活費の負担増

今後消費税率を14％まで段階的に引き上げていくことが有力視されています。現在でも年金で生活するのは「ギリギリ」であるといわれているにもかかわらず、ここから数パーセント支出が増加しては、生活もままならないといった事態になりかねません。
消費税がアップするという前提でライフプランを立てていくことが重要になります。

3　そもそも無理があった住宅ローンの組み方

老後破産する方々に多いことは、マイホームの購入時点で無理な住宅ローンを組んでいるというケースです。住宅メーカーなどはできるだけ高額の商品（住宅）を販売すべく、魅力的なオプションを数多く用意しています。坪単価30万円～などといったハウスメーカーで実際に見積もりを取ってみると、坪単価が倍になってしまったという話もよくあることです。
ですから住宅ローンを組むときに、高額の住宅ローンを組まされてしまうことがあります。
業者の話を鵜呑みにせずに、住宅ローンを組む時点で「支払っていけるのか？本当に必要なオプションなのか？」を老後の資金プランも考えながら熟慮するように心がけましょう。

4　老後破産に陥ってしまったら？

人生100年時代です。どんな「まさか」が起きるかわからない時代です。もし老後破産といった事態に陥って住宅ローンを支払うことができなくなった場合は、任意売却の専門家にご相談ください。任意売却は持ち出し資金なしでローンの残債が残っている物件を売却することができる債務者を救済するための制度です。
ご自宅の売却だけではなく、売却後の新生活の出発までしっかりとフォローさせていただきます。

• 住宅ローン滞納…保証会社が代位弁済してしまったら、もはや競売になるしかない？
• 競売を申し立てられたら、もはや逃れる道はない？
• 任意売却はいつまでできるのか？
• 競売の流れを知りたい

住宅ローンを滞納し続けるとご自宅を競売にかけられてしまいます。何とか競売を回避して任意売却でマイホームを売却することはできないのでしょうか？
以下では、競売を避けるための「任意売却」と、いつまで任意売却できるのかというタイムリミットについて、ご説明します。

1．住宅ローン滞納後競売までのタイムスケジュール

まずは住宅ローンを滞納してから家が競売で強制売却されるまで、どのような流れになるのかみてみましょう。

1-1．住宅ローン滞納と督促

住宅ローンを滞納すると、借入先の金融機関から督促が行われます。まずは電話連絡から始まり、放っておくと催促状がご自宅に届きます。

1-2．期限の利益喪失と残ローンの一括請求書が届く

それでも放置していると、滞納機関が3～6か月分くらいになったときに、内容証明郵便で「（期限の利益喪失に伴う）残ローンの一括請求書」が送られてきます。
期限の利益とは、一定期限の中で分割返済できるという権利をいいます。たいていの住宅ローン契約では、3か月から6か月分のローンを滞納したときに期限の利益がなくなり、そのときのローン残債を一括払いしなければならない約束になっています。

1-3．代位弁済

一括請求書が届いても、当然一括の支払いができません。放置していると、保証会社がローンの残額と利息を代位弁済します。その後は債権者が保証会社に移り、ローン残債の元本と利息、遅延損害金の一括払いを請求してきます。

1-4．競売申し立て

保証会社からの請求に応じないでいると、保証会社が裁判所で競売の申立を行います。

競売の申立てにより担保不動産の差押が行われ、裁判所から「差押通知書」が届きます。
差押とは、債権者の権利保全の為、所有者が勝手に不動産を売却できないようにするための処置です。差押されると差押された旨が不動産の登記簿謄本に記載されます。
住宅ローン滞納後10か月くらいが経過した時点です。

1-5．競売開始決定通知

裁判所から担保不動産競売開始決定通知が届きます。この書類は債務者が担保不動産を競売にかけることを裁判所に申し立て、裁判所がそれを受理しました。という通知です。
この通知により競売のタイムリミットは一気に縮まってしまいます。このまま放置すれば６ヶ月以内に競売で強制的に売却されご自宅から引っ越さないといけません。退去を拒めば法的な引き渡し命令により、強制退去となります。

1-6．現況調査

競売が始まると、裁判所の執行官が不動産の現況調査に訪ねてきます。外観と室内を確認し写真を撮影したりします。この行為は裁判所の権限で強制的に行われ、立入りを拒絶することはできません。現況調査が行われるのは競売の申立があってから1~3か月程度が経過したタイミングです。

1-7．期間入札開始の通知

裁判所から、競売の入札期間と開札日が書かれた通知書が送られてきます。現況調査から期間入札通知までは2~4か月程度です。
その後物件情報が公開され、物件の資料がインターネットで誰もが閲覧できる状態となります。

1-8．期間入札

入札希望者が裁判所で入札を行います。入札期間は裁判所によって異なりますが、おおむね１週間程度です。

1-9．開札と売却許可決定

もっとも高額な金額で入札した人が落札して、裁判所が「売却許可決定」を出します。その後落札者が代金納付、落札者に物件の所有権が移って不動産の所有権移転登記が行われます。

1-10．明け渡し

明け渡しについては、基本的に落札者が自己責任で行います。ただし元の所有者が明け渡しに応じない場合には、裁判所によって強制退去を命じられるケースもあります。

以上のように、競売申し立てから終了（引き渡し）までは、半年かそれ以上かかることが多いです。そこで住宅ローンを滞納し始めてから競売が終了するまでには長い場合では1年くらいです。

2．競売終了後の残債について

不動産の落札者が納付した代金は全額、保証会社などの債権者に支払われます。市場価格より低い価格で落札された場合は多くの残債が残ります。任意売却であれば圧縮できたであろう部分ですが、保証会社は残債の支払いを請求してきます。
つまり競売が終わって家がなくなっても終わりではなく、さらにそこからも借金返済の督促が続いてしまいます。
最終的に競売後の残ローンを支払えなかったら、自己破産しなければならない可能性も出てきます。

3．残債少なくする方法は？

競売にかかって家がなくなっても多額のローン残債が残ってしまう
そんな事態を回避するには、どうしたら良いのでしょうか？
この場合にもっとも効果的な方法が「任意売却」です。
任意売却とは、金融機関の承諾を得て、オーバーローンの物件を一般の不動産市場で市場価格で売却する方法です。
競売になると、多くのケースで一般の不動産市場価格より売却価格が低くなってしまい、7割やそれ以下になってしまうことも多々あります。すると物件が落札されてもローンを完済できず、多額の残債が残ってしまう可能性が高くなります。
一方任意売却では、一般の不動産市場において市場価格で売れるので、競売より高く売れることが多いです。
するとローンをより多めに返して残債を減らせますし、うまくいけば残ローンを完済することも可能となります。そこで、残債を残さないためには、できる限り競売ではなく自主的に任意売却すべきです。

4．任意売却はどのタイミングまで可能か

それでは、任意売却はいつまでできるのでしょうか？保証会社が代位弁済した後や競売申立後でも間に合うのでしょうか？

4-1．理論的には「開札日の前日まで」可能

実は、任意売却は競売手続きの「開札日の前日」まで可能です。
競売申立どころか、現況調査が行われて期間入札の通知があって、期間入札が行われていても、「開札」さえまだであれば、債権者は競売申し立てを取り下げることが可能です。

4-2．実際には開札日前日ぎりぎりだと難しい

ただし、実際には開札日前日ぎりぎりに「売れました」と言っても、金融機関が競売を取り下げてくれる見込みは小さいです。
もっと前の段階で、しっかりと金融機関と協議しながら任意売却を進め、余裕をもったタイミングで家の売却を済ませてこそ、競売を取り下げてもらえます。

5．任意売却をあきらめないで

開札日前日ぎりぎりでは難しいとはいえ、理論的にはそのような競売終了直前のタイミングまで任意売却可能というのは驚きではないでしょうか？
実際に住宅ローンを滞納された方は、保証会社が代位弁済したり競売の申立をされたりしたらその時点であきらめてしまい、任意売却のことなど考えなくなってしまうことが多いです。しかしその段階ならばまだまだ巻き返しの可能性が充分にあります。
早急に任意売却に取りかかれば、思いがけず高い価格で家が売れてローンを完済できる可能性が高くなります。
住宅ローンを滞納して追い詰められていても諦める必要はありません。当相談室がお助けいたしますので、お困りでしたらお早めにご相談ください。

サラリーマン大家さんが流行語になるほど不動産投資が流行しています。「初期費用無料」「年金代わりに」などの甘い文句で不動産投資に手を出してしまい、投資で損失を被り投資の先行きに不安を抱えている方も多いのではないでしょうか？
今回は不動産投資でよくある失敗例と、対処方法をご紹介していきたいと思います。

1　空室が多く、家賃収入が減りローン・固定資産税が払えない

不動産投資の中でもアパート経営が人気です。「空室リスクを分散することができる」「相続税対策になる」などと不動産会社の営業マンに熱心にアパート経営をすすめられた経験がある方も多いのではないでしょうか？
新築の時は「新築ブランド」で満室だったアパートも、古くなるにつれて修繕箇所が多くなったり、古めかしいといった理由で空室が目立つようになってきます。
そのため家賃収入が減りローンや固定資産税が払えないといった事態に陥っていませんか？
こうなってしまったら、対策は以下の2つです。

ⅰ　大規模リフォームを行う

大規模なリフォームを行い、見た目から入居希望者に訴えることが可能です。しかし、アパートの場合建物が大きいため、費用も200～300万円とそれなりにかかってしまいます。現実的にみて家賃収入が減りローンや固定資産税が払えないといった事態に陥っているアパート経営者には無理な相談といえるでしょう。

ⅱ　任意売却でアパートを売却する

一般的にローンが残っている物件は売却することができません。しかし、任意売却を活用することで、持ち出し費用0円で物件を売却することができます。任意売却は困窮した債務者を救済するためにある制度です。
まずは任意売却の専門家に相談してみましょう。借金問題の糸口が見えてくるはずです。

2　サブリース契約で保証賃料が値下げされた

サブリース契約のトラブルが頻発しています。家賃が保証されるということで契約したのに、毎年のように家賃の減額交渉をされて困り果てているといった方も多いのではないでしょうか？
ひどいケースになると、減額交渉だけではなく、大規模修繕を要求されたりといった報告もあります。
なにかと問題点の多いサブリース契約ですが、早期に解決しなければいけません。「サブリース2025年問題」をご存知でしょうか？2015年消費税増税の駆け込み建設されたアパートが築10年という節目をむかえることと人口減がダブルで2025年に起こってくることになります。ですから2025年にはさらにサブリース契約でアパート経営を行っている大家さんにとってさらに厄介な環境になることが想定されます。
サブリース契約で家賃の減額されることへの対処法は2つあります。

ⅰ　2025年問題が勃発する前に売却する

10年の大規模修繕にかかる前にアパートを売却してしまいましょう。まずローン＜アパート売却益であれば、売却したほうが無難です。

ⅱ　サブリース契約を解除する

サブリース契約の場合、管理会社に毎年10％のサブリース料金を支払います。このサブリース契約を解除し、自己管理に切り替えるだけで10％ものコストを削減することができます。
築年数が古くなってくるにつれて、家賃の減額率も高くなります。そうなってしまってはローンの返済もすることができなくなってしまいかねません。最悪の事態に陥る前に早々に何らかの対策を立てましょう。

3　賃料が下がり、返済額の方が高額になってしまった

物件の空室が続くと、賃料が入ってこないのにもかかわらず、物件のローンだけを支払わなければいけないという事態に直面します。これがいわゆる空室リスクという問題です。
この空室に耐えきれなくなり、たびたび家賃を下げていった結果、賃料＜ローン支払額という事態に陥ってしまうことがあります。
賃料＜ローン支払額になった場合、賃料からローンの支払金額を引いた金額が損失となり、毎月貸せば貸すほどその損失が膨らんでいくだけになります。
こうなってしまった場合の解決方法は1つだけです。「物件を売却する」ことです。毎月借金が増加していくのを見ているだけでは問題は解決しません。
一般的にローンが残っている物件は売却することができません。しかし、任意売却を活用することで、持ち出し費用0円で物件を売却することができます。
まずは任意売却の専門家に相談しましょう。

4　管理会社がなにも動いてくれない。

不動産の賃貸に関して何らかのトラブル（長期間の空室など）を抱えて困っているにもかかわらず、管理会社が何もしてくれないといった驚くべきことが実際に存在します。もはやそういった管理会社に管理料を5％も支払うのは「無駄」な支出です。
早々に管理契約を解除し、自己管理に切り替えるか、他の管理会社に管理を移しましょう。
今回は不動産投資でよくある失敗例と、対処方法をご紹介してきました。賃料＜ローン支払額に陥ってしまっては毎月借金を増やすだけの状態になりかねません。早急にトラブル回避に取り組みましょう。
もう任意売却しか方法はないという場合は当社にご相談ください。借金問題の解決の糸口を提供できると思います。

任意売却は高度な法律知識や金融機関との交渉力、物件の販売力など多岐にわたって高度なスキルが必要とされる仕事であるため、任意売却専門の不動産会社が必要です。
今回は任意売却専門の不動産会社とはどのような不動産会社であり、どのようなスキルが必要なのかをご紹介していきたいと思います。
また併せて、「優良な」任意売却専門の不動産会社の判断方法もご紹介していきます。

1　任意売却は特殊な不動産売却方法

任意売却はどこが特殊なのでしょうか？詳しく解説していきたいと思います。

折衝する相手方が通常と異なる

普通の不動産会社の場合は売り主と買い主の仲介を行うのが一般的です。ですからどちらも「一般のお客様」と交渉することになります。
この点任意売却専門の不動産会社は交渉する相手が債権者である金融機関です。交渉相手の金融の専門家ですから、当然売却専門の不動産会社もそれなりの知識・交渉力が要求されます。

通常の不動産売却の流れと異なる

普通の不動産売却の場合は、物件を広告し内覧者の案内などを行って不動産物件を売却します。この点任意売却の場合、物件を広告し内覧者の案内などを行って不動産物件を売却する以外の仕事が多いのが特徴です。

ⅰ　債権者と交渉する

債権者と交渉して任意売却に向けて有利な条件を勝ち取るために金融機関と粘り強く交渉を重ねていかなければいけません。このためには金融の専門家である金融機関と渡り合えるレベルの知識力と交渉能力が必要になります。

ⅱ　スピード感をもって物件を売却しなければならない

任意売却は期限（競売の開札日）が存在するため、通常の物件売却以上の販売力を必要とします。物件をインターネット上に表示して、待つだけの営業では、期限まで物件を売却することはできません。

ⅲ　任意売却に関する幅広い知識が必要

任意売却では抵当権や競売など民法・民事訴訟法の知識だけではなく、不動産の早期販売に関するノウハウや税務など幅広い知識を必要とします。ですから、一般の不動産業者では任意売却に対応することは難しいといえましょう。

見てきたように任意売却は高度な知識とノウハウが必要です。一般の不動産会社では取り扱いが困難な分野といえます。任意売却をする場合は「任意売却の専門」である不動産会社に依頼しましょう。

2　「優良な」任意売却専門の不動産会社の判断方法

任意売却を依頼するときにどのような基準で任意売買専門の不動産会社を選択すればよいのでしょうか？ここでは、優良な任意売買専門の不動産会社を判断する基準をご紹介していきます。

ホームページに顔写真などの個人情報を掲載している

任意売却は債権者だけでなく、相談者とのコミュニケーションも重要な職業です。なぜなら、不動産物件という大きな金額の商品を取り扱うからです。信頼できない人に大事なマイホームの売却を依頼する人はいませんよね？
ですから、依頼する任意売却専門の不動産会社が信頼できる不動産会社なのかは重要なポイントになります。
具体的には顔写真や自己紹介（経歴）などの情報がしっかりと記載されているかを確認しましょう。

宅建業者であるのか

不動産物件を扱うためには宅地建物取引業免許が必要です。しっかりとHPに宅建番号が記載されているのか確認しましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

任意売却の団体に加盟しているのか

任意売却の専門家であれば、任意売却の団体に加盟しているのが普通です。どのような不動産・任意売却の団体に加盟しているのかもしっかりとチェックしましょう。

任意売却の実績

任意売却は専門知識と経験が重要です。HPにしっかりと任意売却に関する実績が紹介されているのかをチェックしましょう。

売却後のフォロー

任意売却は借金問題・住宅ローン問題で困っている債務者を救済するための販売方法です。物件の売買契約を行って「はい、さいようなら」では、債務者は安心して新生活に踏み出していくことができませんよね？
ですからアフターフォローが手厚い任意売却専門の不動産会社を選択することが、最も重要だということがお分かりいただけると思います。
任意売却に関して相談した際に、親身になって「任意売却後の生活」までしっかりと説明してくれる任意売却専門の不動産会社を選択しましょう。

≪HPのチェックポイント≫

• 顔写真が掲載されているか
• 固定電話の番号が記載されているか
• しっかりと自己紹介が記載されているか
• 連絡方法がメール問い合わせのみなどになっていないか
• 宅建番号が記載されているのか
• 任意売却の団体に加盟しているのか
• 任意売却に関する実績が記載されているのか
• 売却後のアフターフォローに関することが記載されているのか

今回は任意売却専門の不動産会社とはどのような不動産会社であり、どのようなスキルが必要なのかをご紹介してきました。また併せて、「優良な」任意売却専門の不動産会社の判断方法もご紹介しています。
任意売却をお考え中の方は是非参考にして、優良な任意売却専門の不動産会社を選択していただければ幸いです。