ベストな方法をアドバイスする
お聞きした内容を確認し、また売却査定価格を大まかに算出します。
ご自宅にそのまま住み続けたいご要望があるなら、それが可能かどうか分析します。
金融機関と折衝してリスケジュールの相談や住宅ローンの借り換え・またリースバックや親族間売買で住み続けることが可能なケースなのか判断します。
ただ金融機関と折衝する場合は、滞納になる前に相談しないといけないのです。支払いに行き詰る前に金融機関には必ず相談しましょう。
リースバックや親族間売買は身内の協力が必要不可欠です。不動産会社に買い取ってもらい、賃貸で住み続ける場合は、賃貸条件が合わない場合も多く、買い取りを見合わせる場合も多いのです。
任意売却を助言する場合は、売却の媒介契約をお願いしています。リスケジュールや借り換えを助言する場合はその方法、担当者に相談する内容、望まれるのであれば訪問同席させていただく場合もございます。
任意売却に移行する場合
媒介契約を締結する
任意売却に移行する相談者様のご理解を頂いた場合は、お客様と不動産売却の専属専任媒介契約を締結します。不動産の媒介契約には３つのタイプがありますが、専属専任媒介契約は自分で買主を見つけて契約する場合にも媒介契約を締結した不動産会社を通さないといけません。
任意売却が通常の売却と異なる点で、債権者からすれば折衝の窓口は１本にしてほしいという要望があるのです。債権者とは売却価格の交渉・抵当権の抹消の交渉・他の債権者の配分案の交渉等行わなければならず、お客様自身が金融機関と交渉することは非常に困難です。
媒介契約の締結は通常署名捺印（お認め印）だけで結構です。
不動産査定は債権者が納得する価格
媒介契約を締結すると次に不動産の物件査定を行います。同じエリアの成約事例や路線価・公示価格・建物築年数・グレードそれらを考慮し
ます。もちろんご自宅・物件を実際現地調査させていただき、外観・室内・周辺環境を調査します。その上で物件査定書を作成致します。
価格の設定については少しでも高く売却できるのが理想ではあります。しかし売れなければ最終的には競売で売却となります。また値下げには債権者の同意が必要になるので売り主の都合だけで値下げできない、また大幅な値下げに債権者が同意せず、時間切れで競売になってしまうのです。
限られた時間内で確実に売却できる値段設定が必要となります。
実際に査定した価格では残債が多く残ってしまう場合でも、その価格を売却価格とするよう交渉します。競売にならない為です。
債権者も自社もしくは外部に委託して物件の査定を行いこちらからの査定額と比較して妥当かどうか判断します。
本日はここまで。
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