競売の手続をざっくりと説明すると以下のような流れになります。
１．裁判所から通知が届く
２．現地調査
３．配当要求終期の公告
４．入札の通知
１．裁判所から競売開始の通知が届きます。
代位弁済後、債権が保証会社・債権回収会社に移動した後に任意売却せず放置していると保証会社・債権回収会社は担保の不動産を競売で売却する為に裁判所へ競売の申し立てを行います。
申し立てを受けて裁判所は担保の不動産に差押登記を設定し、債務者（借り手）に競売開始通知書を発送します。
２．現地調査
競売開始決定通知が届いてから約１ヶ月後ぐらいに、不動産鑑定士と執行官が現地調査にやってきます。建物の状況の確認、写真撮影、居住状況を聞き取りします。事前に調査日程の打ち合わせは可能ですが、通知を無視しても現地調査を拒否することはできず、仮に施錠して外出していても専門の業者にドアのカギを開錠されて、勝手に室内を調査される場合もあります。
調査完了後、不動産鑑定士により競売の売却基準価格と買受可能価格が公表されます。
売却基準価格は相場の７０％程度の金額で、競売物件落札の目安となる金額です。
買受可能価格は相場の５５％程度の金額で入札可能な最低価格です。
３．配当要求終期の公告
「配当要求終期の公告」は裁判所にこの物件が競売になる旨を掲示し、競売申立の債権者以外の債権者で配当を受けたい者への告知書です。
物件情報が一般公開され、不動産の地番・家屋番号（住所ではない）が記載、だれでも見れる状態になります。
このタイミングで裁判所で配当要求を調査し物件の所有者（借り手）にDMや飛び込み営業で任意売却を促進する業者が少なからずいます。
４．入札の通知
次に入札の通知が郵送で届きます。郵送の通知にには売却基準価格・買受価格、入札の期間等が記載されています。
その後、入札の２週間前ぐらいになると、インターネット・裁判所で物件写真を含めた情報が掲載・資料保管されます。
その後「入札期間 → 開札 → 落札者決定」の流れになります。
本日はここまで。
住宅ローンの相談お待ちしております。
お電話 TEL072-960-3257
またはお問い合わせ
弊社事務所はこちらの地図をご覧ください。 駐車場ございます。
何卒宜しくお願い致します。
滞納から競売の流れ その２
金融機関から保証会社に債権が移動します。
保証会社というのは、借りたお金が返済できない場合、代わりに金融機関に返済してもらえる一般的には保証人と呼ばれる方（この場合は企業）です。
住宅ローンを借りる際、保証料をお支払いされたと思いますが、それは保証会社に保証人になってもらうために支払ったお金です。
借りた方が住宅ローンを返済できない場合、保証会社が一括で代わりに支払っていただけるこれが「代位弁済」です。
これはあくまで立て替え払いですので支払いを免れるわけではなく、保証会社に借金を支払わなければなりません。
このタイミングで初めて競売や任意売却のお話に移ります。金融機関の滞納段階では任意売却の交渉に金融機関は応じてもらえず債権が保証会社に移った段階でないとダメなのです。
つまり滞納する前では任意売却は難しく、期間はバラバラですが、ある程度滞納しないと競売や任意売却の話には移りません。
保証会社に債権移行後は、保証会社は一括返済を求めてきます。債務の残高とその債務に対しての遅延損害金が加算され、競売の場合は落札されるまで、任意売却の場合は決済日（買主への物件引き渡しと代金の受領の日）まで遅延損害金が発生します。
ここから任意売却若しくは競売のスタートとなります。
競売の流れは次回でお話しします。
住宅ローンの相談お待ちしております。
お電話 072-960-3257
または
お問い合わせ
弊社事務所はこちらの地図をご覧ください。 駐車場もございます。
何卒宜しくお願い致します。
滞納から競売の流れ その１
住宅ローンを滞納すると、自宅を差し押さえられて競売にかけられ、その売却代金が住宅ローンの返済にあてられます。
しかし住宅ローンを滞納したからといってすぐに競売になるわけではありません。
滞納から競売までの流れを見ていきましょう。
お金が無く口座から住宅ローンが引き落とせなくなった場合、最初は金融機関から住宅ローン引き落とし不能のお知らせが届きます。
「 引き落とし不能でしたので、次回に２回分引き落としします。入金をお願いします。」
などの文言の文書です。
最初はお知らせレベルですので、書面だけですのでそれほどプレッシャーは感じません。
これが２回目、３回目の延滞となると文面が厳しくなり、支払い督促の文面となっていきます。
金融機関や契約内容によって異なりますが、滞納が３ヶ月〜６ヶ月続くと金融機関は支払えないと判断し、もう分割で支払わず全額を保証会社に代位弁済してもらうことになります。
この分割支払いができなくなることを「期限の利益の喪失」といいます。
ここまでくると住宅ローンは金融機関の手を離れ、保証会社に債権が移っていきます。
つづきはまた次回で・・・・。
住宅ローンの相談お待ちしております。
お電話 072-960-3257
または
お問い合わせ
弊社事務所はこちらの地図をご覧ください。 駐車場ございます。
何卒宜しくお願い致します。
弊社へのご相談の主なものは以下の内容が多いです。
ギャンブルや浪費で支払えなくなる方よりも以下の理由の方が圧倒的に多いのです。
〇無理な住宅ローンを組んでしまった
〇景気が悪くてリストラ、給料を減らされてた
〇病気になってしまい、働けない、退職した。
〇退職後の退職金の減額、収入減
〇無理な住宅ローンについて
頭金も無く、フルローンで新築で高額な物件を買ってしまった。中古で購入したが、家のローン以外にもリフォームローンも使って中古住宅を改装した。
住宅金融公庫のゆとりローンで段階的に支払いが増え、一方収入はむしろ少なくなりローンが支払えなくなる。
〇リストラ・給料減景気後退による給与・ボーナス減額や会社倒産そのような状況下での退職後の年金受給額の減少
〇病気による収入減
がん、心筋梗塞等、働けなくなる状況に陥り、住宅ローン加入時の団体信用生命保険ではカバーできず、支払いのために貯金を取りさなければならない。
〇退職後の退職金減額
バブル期の不動産価格や退職金シミュレーションの崩壊、不動産価格下落と退職金の減額で住宅ローン破綻になるのではという不安がある。
実際に支払えなくならなくてもこのような状況の方は多いのではないでしょうか。
支払い不能になる前に是非ご相談下さい。早ければ早いほど、自宅売却以外の選択肢はございます。
お気軽にご相談下さい。
事前にご予約のご連絡をお願いしています。
お電話 072-960-3257
または
お問い合わせ
弊社事務所はこちらの地図をご覧ください。 駐車場ございます。
何卒宜しくお願い致します。
拝啓 時下益々ご清栄のこととお喜び申し上げます。
平素は格別のご愛顧を賜わり、厚くお礼申しあげます。
さて、誠に勝手ながら弊社では下記の期間を冬季休業とさせていただきます。
期間中はご不便をおかけいたしますが、何卒ご了承くださいますようお願い申し上げます。
■冬季休業期間
2019年12月28 日(土) ～ 2020年01月05日(日)
2020年01月06日(月)より、業務を開始します。
休日期間中のお問い合わせは電話、メールで対応させて頂きます。
TEL:072-960-3257
宜しくお願い致します。
こんにちは、相談員の長谷川です。
今週末の相談会日程です。
９月２１日（土）
１０時～
１３時～
１５時～
１７時～
９月２２日（日）
１０時～１１時
９月２３日（祝日）
１３時～
１５時～
１７時～
事前にご予約のご連絡をお願いしています。
お電話 072-960-3257
または
お問合せ
またはメール
弊社事務所はこちらの地図をご覧ください。 駐車場ございます。
よろしくお願いします。
こんにちは、相談員の長谷川です。
今週末の相談会日程です。
９月１４日（土）
１０時～１２時
９月１５日（日）
締め切り
９月１６日（祝日）
１０時～
１３時～
１５時～
１７時～
事前にご予約のご連絡をお願いしております。
お電話 072-960-3257
または
お問合せ
弊社事務所はこちらの地図をご覧ください。 駐車場ございます。
よろしくお願いします。
平素は格別のお引き立てを賜り、厚く御礼申し上げます。
お盆休みの営業につきましてお知らせ致します。
【休業日】 ８月１０日（土）～８月１８日（日）
なお、無料相談・ＴＥＬ072-960-3257
本サイトメール相談
以上については相談を賜っております。
フリーダイヤルについては留守番メッセージが流れる場合がございますが、折り返し
お電話させて頂きます。
ご不便をお掛けしますが、ご理解の程、宜しくお願い致します。
平素は格別のお引き立てを賜り、厚く御礼申し上げます。 年末年始の営業につきましてお知らせ致します。
年末年始営業日のお知らせです。
【休業日】 2018年12月29日～2019年1月3日 年内は２８日まで、年始は４日からの営業となります。
なお、無料相談・ＴＥＬ072-960-3257
本サイトメール相談
以上については相談を賜っております。
フリーダイヤルについては留守番メッセージが流れる場合がございますが、折り返し
お電話させて頂きます。
ご不便をお掛けしますが、ご理解の程、宜しくお願い致します。
こんにちは 相談室の長谷川でございます。昨日は大阪も今年一番の冷え込みとても寒かったですね。
一気に冬に加速しています。お風邪をひかないよう、注意しないといけないですよね。
さて今週末三連休も相談受付しております。
１１月２３日（金）祝日
１０時～
１３時～
１５時～
１７時～
１１月２４日（土）
１０時～
１３時～
１５時～
１７時～
１１月２５日（日）
１０時～
１３時～
１５時～
１７時～
事前にご予約のご連絡をお願いしております。
お電話 072-960-3257
または
お問合せ
弊社事務所はこちらの地図をご覧ください。 駐車場ございます。
住宅ローンのお支払いにお困りの方、勇気を出してご相談下さい。
