今回は実際の配分案の例を見てみましょう。
築１５年のマンション
住宅ローン残債： ２０００万円
１番抵当：旧住宅金融公庫：１７００万円
２番抵当：信販会社： ３００万円
市役所からの税金差押： １５０万円
Ａさんはサラリーマンで１５年前に新築マンションを購入され、住宅ローンの毎月返済額は１０万円、ボーナス払いは２５万円、他マンション管理費を２万円・固定資産税を年間１０万円払っています。
病気による失業で再就職もなかなか決まらず、住宅ローン支払いに行き詰りました。売却の為、不動産会社に査定依頼するもローン残債の金額までは届かず、滞納がはじまりました。金融機関に相談のところ競売かもしくは任意売却してはどうかとアドバイスをもらったそうです。
任意売却による査定
弊社にご相談にこられ、物件の査定をしたところ重タウローン残債は２０００に対して査定価格は１５００万円程度でした。以下が１５００万円で売却した場合の配分案です。
〈配分案〉
売却価格： １５００万円
１番抵当： １,３３６万９,０００円
２番抵当： ３０万円（ハンコ代）
税金差押： ２０万円
管理費滞納分： ２４万円
仲介手数料： ５６万１,０００円
登記抹消費用： ３万円
引っ越し費用： ３０万円
売却価格１５００万円ですので１番抵当権者とハンコ代と経費の配分の交渉を行います。固定資産税滞納で差し押さえされているので自治体と交渉を行いました。差押解除の対応は自治体によってまちまちです。このケースでは固定資産税２年分の２０万円で差し押さえ解除に応じていただきましたが全額返済でないと応じていただけないケースもあります。
１番抵当権者も税金滞納分２０万円の配分を認めていただきました。
任意売却後の残債
任意売却後の残債と今後の支払い額です。
１番抵当：３６３万１,０００円
２番抵当： ２７０万円
税金滞納分： １２６万円
合 計：７５９万１,０００円
Ａさんは賃貸マンションに引っ越しされアルバイトをしながら再就職も模索することになりました。
今後の住宅ローン支払いについては債権者に相談し１番抵当権者は月額２万円・２番抵当権者は月額１万円・税金については月額５０００円の支払いで剰余金がでればその都度いくらかづつでも支払うということで了解いただきました。また再就職後は支払い額の見直しを行うということで各債権者さんも了解済みです。
ただ残債が約７６０万円ある為、実際には全額返済への道のりは長いです。
少しづつでも誠意をもって返済していき、いづれかのタイミングで債権者に債務圧縮の相談やそれが難しい場合は法的な債務整理をされるのも選択肢であると助言させて頂きました。
マイホームを手放す結果となりましたが、返済額も少なくなり、住宅ローン支払いのプレッシャーから解放され、再就職に向けて前向きに考えていけるようになったそうです。
住宅ローン滞納でお困り方、ご相談お待ちしております。
フリーダイヤル：ＴＥＬ0120-503-253
またはこちらのフォームからお問い合わせ下さい。
