債権者との接触・難しい配分案の提案
債権者との交渉については私共ですべて対応致します。
媒介契約締結後、債権者にに連絡し、媒介契約書・所有者の任意売却希望の申出書を提出し、任意売却を当社が行うことを伝えます。債務者（抵当権者）が複数いる場合はすべての方に連絡します。そして物件の査定価格ほ報告し売却価格を調整します。こちらも債務者が複数いる場合はすべての債権者の売却価格の承諾を取り付けます。
また税金滞納で差し押さえされている場合は、その税金の窓口の自治体・税務署と売却の際、差し押さえ登記をはずしていただくよう交渉します。
不動産の売り出しは基本通常と同じ
債権者と交渉し、同意を取り付けた後物件の売り出しスタートです。
不動産流通機構データベース（近畿レインズ）に物件情報を登録、各不動産会社様を通じで買主を探します。同時にチラシや物件情報ＷＥＢサイトで買主を探します。
この際、任意売却物件であるということ、実際には債権者の同意がなければ物件の決済ができない旨を不動産会社に伝えています。また売主の瑕疵担保責任（売主の不動産の欠陥の補修義務）は免責である旨も伝えておきます。
購入希望者から内覧の申出がある場合、売主・お客様にご相談して内覧させて頂きます。この時室内をできるだけ片づけ、掃除してキレイにしていただくようお願いしています。
買い手がみつかると不動産の売買契約を締結します。売主様と買主様と立会人として不動産仲介業者、当社と買い手の不動産会社がいる場合はその担当者です。
不動産売買契約書にそれぞれ署名捺印、決済日を取り決め、手付金の授受を行います。手付金は万が一キャンセルになった場合の預り金みたいなものですので、売主の使い込みを避ける為、通常取引と異なり不動産会社が預かります。手付金業者預りの同意書を買主・売主に取り付けます。
困難な配分案の最終調整
売買契約締結後、各抵当権者と配分案の最終調整を行います。抵当権者２社いる場合は確定した売買金額でまず第一抵当権者が完済できるのであればその剰余金が第二抵当権者に回ってきます。第一抵当権者で完済できない場合は第２抵当権者には剰余金の取り分は無く、抵当権抹消承諾料の支払いでその金額交渉を行います。以下の抵当権者も同じ流れになります。剰余金のない債権者との交渉は非常に困難です。
他、決済に必要な仲介手数料・印紙代・登記費用等の経費を認めていただきます。これらは売却代金から捻出します。通常取引であれば売主が自費で費用負担しますが、売主に支払い能力が無い為です。売主の引っ越し費用は認めて頂けるかどうかケースバイケースです。
これらの費用を含めて配分案を交渉していきます。
以上、次回に続きます。
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