競売の手続をざっくりと説明すると以下のような流れになります。
１．裁判所から通知が届く
２．現地調査
３．配当要求終期の公告
４．入札の通知
１．裁判所から競売開始の通知が届きます。
代位弁済後、債権が保証会社・債権回収会社に移動した後に任意売却せず放置していると保証会社・債権回収会社は担保の不動産を競売で売却する為に裁判所へ競売の申し立てを行います。
申し立てを受けて裁判所は担保の不動産に差押登記を設定し、債務者（借り手）に競売開始通知書を発送します。
２．現地調査
競売開始決定通知が届いてから約１ヶ月後ぐらいに、不動産鑑定士と執行官が現地調査にやってきます。建物の状況の確認、写真撮影、居住状況を聞き取りします。事前に調査日程の打ち合わせは可能ですが、通知を無視しても現地調査を拒否することはできず、仮に施錠して外出していても専門の業者にドアのカギを開錠されて、勝手に室内を調査される場合もあります。
調査完了後、不動産鑑定士により競売の売却基準価格と買受可能価格が公表されます。
売却基準価格は相場の７０％程度の金額で、競売物件落札の目安となる金額です。
買受可能価格は相場の５５％程度の金額で入札可能な最低価格です。
３．配当要求終期の公告
「配当要求終期の公告」は裁判所にこの物件が競売になる旨を掲示し、競売申立の債権者以外の債権者で配当を受けたい者への告知書です。
物件情報が一般公開され、不動産の地番・家屋番号（住所ではない）が記載、だれでも見れる状態になります。
このタイミングで裁判所で配当要求を調査し物件の所有者（借り手）にDMや飛び込み営業で任意売却を促進する業者が少なからずいます。
４．入札の通知
次に入札の通知が郵送で届きます。郵送の通知にには売却基準価格・買受価格、入札の期間等が記載されています。
その後、入札の２週間前ぐらいになると、インターネット・裁判所で物件写真を含めた情報が掲載・資料保管されます。
その後「入札期間 → 開札 → 落札者決定」の流れになります。
本日はここまで。
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