サラリーマン大家さんが流行語になるほど不動産投資が流行しています。「初期費用無料」「年金代わりに」などの甘い文句で不動産投資に手を出してしまい、投資で損失を被り投資の先行きに不安を抱えている方も多いのではないでしょうか？
今回は不動産投資でよくある失敗例と、対処方法をご紹介していきたいと思います。
1 空室が多く、家賃収入が減りローン・固定資産税が払えない
不動産投資の中でもアパート経営が人気です。「空室リスクを分散することができる」「相続税対策になる」などと不動産会社の営業マンに熱心にアパート経営をすすめられた経験がある方も多いのではないでしょうか？
新築の時は「新築ブランド」で満室だったアパートも、古くなるにつれて修繕箇所が多くなったり、古めかしいといった理由で空室が目立つようになってきます。
そのため家賃収入が減りローンや固定資産税が払えないといった事態に陥っていませんか？
こうなってしまったら、対策は以下の2つです。
ⅰ 大規模リフォームを行う
大規模なリフォームを行い、見た目から入居希望者に訴えることが可能です。しかし、アパートの場合建物が大きいため、費用も200～300万円とそれなりにかかってしまいます。現実的にみて家賃収入が減りローンや固定資産税が払えないといった事態に陥っているアパート経営者には無理な相談といえるでしょう。
ⅱ 任意売却でアパートを売却する
一般的にローンが残っている物件は売却することができません。しかし、任意売却を活用することで、持ち出し費用0円で物件を売却することができます。任意売却は困窮した債務者を救済するためにある制度です。
まずは任意売却の専門家に相談してみましょう。借金問題の糸口が見えてくるはずです。
2 サブリース契約で保証賃料が値下げされた
サブリース契約のトラブルが頻発しています。家賃が保証されるということで契約したのに、毎年のように家賃の減額交渉をされて困り果てているといった方も多いのではないでしょうか？
ひどいケースになると、減額交渉だけではなく、大規模修繕を要求されたりといった報告もあります。
なにかと問題点の多いサブリース契約ですが、早期に解決しなければいけません。「サブリース2025年問題」をご存知でしょうか？2015年消費税増税の駆け込み建設されたアパートが築10年という節目をむかえることと人口減がダブルで2025年に起こってくることになります。ですから2025年にはさらにサブリース契約でアパート経営を行っている大家さんにとってさらに厄介な環境になることが想定されます。
サブリース契約で家賃の減額されることへの対処法は2つあります。
ⅰ 2025年問題が勃発する前に売却する
10年の大規模修繕にかかる前にアパートを売却してしまいましょう。まずローン＜アパート売却益であれば、売却したほうが無難です。
ⅱ サブリース契約を解除する
サブリース契約の場合、管理会社に毎年10％のサブリース料金を支払います。このサブリース契約を解除し、自己管理に切り替えるだけで10％ものコストを削減することができます。
築年数が古くなってくるにつれて、家賃の減額率も高くなります。そうなってしまってはローンの返済もすることができなくなってしまいかねません。最悪の事態に陥る前に早々に何らかの対策を立てましょう。
3 賃料が下がり、返済額の方が高額になってしまった
物件の空室が続くと、賃料が入ってこないのにもかかわらず、物件のローンだけを支払わなければいけないという事態に直面します。これがいわゆる空室リスクという問題です。
この空室に耐えきれなくなり、たびたび家賃を下げていった結果、賃料＜ローン支払額という事態に陥ってしまうことがあります。
賃料＜ローン支払額になった場合、賃料からローンの支払金額を引いた金額が損失となり、毎月貸せば貸すほどその損失が膨らんでいくだけになります。
こうなってしまった場合の解決方法は1つだけです。「物件を売却する」ことです。毎月借金が増加していくのを見ているだけでは問題は解決しません。
一般的にローンが残っている物件は売却することができません。しかし、任意売却を活用することで、持ち出し費用0円で物件を売却することができます。
まずは任意売却の専門家に相談しましょう。
4 管理会社がなにも動いてくれない。
不動産の賃貸に関して何らかのトラブル（長期間の空室など）を抱えて困っているにもかかわらず、管理会社が何もしてくれないといった驚くべきことが実際に存在します。もはやそういった管理会社に管理料を5％も支払うのは「無駄」な支出です。
早々に管理契約を解除し、自己管理に切り替えるか、他の管理会社に管理を移しましょう。
今回は不動産投資でよくある失敗例と、対処方法をご紹介してきました。賃料＜ローン支払額に陥ってしまっては毎月借金を増やすだけの状態になりかねません。早急にトラブル回避に取り組みましょう。
もう任意売却しか方法はないという場合は当社にご相談ください。借金問題の解決の糸口を提供できると思います。
