滞納から競売の流れ その２
金融機関から保証会社に債権が移動します。
保証会社というのは、借りたお金が返済できない場合、代わりに金融機関に返済してもらえる一般的には保証人と呼ばれる方（この場合は企業）です。
住宅ローンを借りる際、保証料をお支払いされたと思いますが、それは保証会社に保証人になってもらうために支払ったお金です。
借りた方が住宅ローンを返済できない場合、保証会社が一括で代わりに支払っていただけるこれが「代位弁済」です。
これはあくまで立て替え払いですので支払いを免れるわけではなく、保証会社に借金を支払わなければなりません。
このタイミングで初めて競売や任意売却のお話に移ります。金融機関の滞納段階では任意売却の交渉に金融機関は応じてもらえず債権が保証会社に移った段階でないとダメなのです。
つまり滞納する前では任意売却は難しく、期間はバラバラですが、ある程度滞納しないと競売や任意売却の話には移りません。
保証会社に債権移行後は、保証会社は一括返済を求めてきます。債務の残高とその債務に対しての遅延損害金が加算され、競売の場合は落札されるまで、任意売却の場合は決済日（買主への物件引き渡しと代金の受領の日）まで遅延損害金が発生します。
ここから任意売却若しくは競売のスタートとなります。
競売の流れは次回でお話しします。
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競売の手続をざっくりと説明すると以下のような流れになります。
１．裁判所から通知が届く
２．現地調査
３．配当要求終期の公告
４．入札の通知
１．裁判所から競売開始の通知が届きます。
代位弁済後、債権が保証会社・債権回収会社に移動した後に任意売却せず放置していると保証会社・債権回収会社は担保の不動産を競売で売却する為に裁判所へ競売の申し立てを行います。
申し立てを受けて裁判所は担保の不動産に差押登記を設定し、債務者（借り手）に競売開始通知書を発送します。
２．現地調査
競売開始決定通知が届いてから約１ヶ月後ぐらいに、不動産鑑定士と執行官が現地調査にやってきます。建物の状況の確認、写真撮影、居住状況を聞き取りします。事前に調査日程の打ち合わせは可能ですが、通知を無視しても現地調査を拒否することはできず、仮に施錠して外出していても専門の業者にドアのカギを開錠されて、勝手に室内を調査される場合もあります。
調査完了後、不動産鑑定士により競売の売却基準価格と買受可能価格が公表されます。
売却基準価格は相場の７０％程度の金額で、競売物件落札の目安となる金額です。
買受可能価格は相場の５５％程度の金額で入札可能な最低価格です。
３．配当要求終期の公告
「配当要求終期の公告」は裁判所にこの物件が競売になる旨を掲示し、競売申立の債権者以外の債権者で配当を受けたい者への告知書です。
物件情報が一般公開され、不動産の地番・家屋番号（住所ではない）が記載、だれでも見れる状態になります。
このタイミングで裁判所で配当要求を調査し物件の所有者（借り手）にDMや飛び込み営業で任意売却を促進する業者が少なからずいます。
４．入札の通知
次に入札の通知が郵送で届きます。郵送の通知にには売却基準価格・買受価格、入札の期間等が記載されています。
その後、入札の２週間前ぐらいになると、インターネット・裁判所で物件写真を含めた情報が掲載・資料保管されます。
その後「入札期間 → 開札 → 落札者決定」の流れになります。
本日はここまで。
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競売と同時の場合は時間とのたたかい
競売開始決定から落札されるまでは、最短でも６ヶ月程度の期間が必要です。任意売却は開札期日の前日までは可能とですが、任意売却の期間を考慮するとできるだけ早く動いた方が得策です。
開札の期日までに任意売却で物件を売却して債権者が希望する金額を返済し、競売を取り下げてもらう必要があります。売却価格の金額設定が重要ですが、６ヶ月の期間で売却完了することは可能です。
売却の価格設定が重要と言いましたが、通常売却と異なり、売却査定金額は物件の所有者の希望条件ではなく、抵当権を抹消してもらうために債権者が同意した価格でないといけません。また設定価格で売却できず、やむをえず値下げする場合も同様債権者の同意が必要で、値下げで当然返済金額が減額される為、最初の設定金額から大幅な減額が難しい場合が多いのです。
競売と同時に任意売却を進める場合は時間的な制限もあり一日でも早くアクションを起こさないといけません。
競売を避けたい債権者も多い
債権者も可能であれば競売よりも任意売却で対応したい方も多いです。その最初のアクションは債務者である物件所有者、つまり相談者様自身です。住宅ローンが返済困難になり、もういいやとほったらかしのして債権者に連絡をしないとそのまま競売が進んでいく結果となります。
融資した金融機関には任意売却相談できない。
住宅ローンでは不動産が担保になっており抵当権が設定されているので、抵当権をはずさないと物件を売却できません。
新築の場合は仲介手数料な無い分物件の価格に不動産会社の利益が上乗せされています。
新築購入後、すぐに売却した場合は新古物件になる為、新築価格より２～３割安い価格となります。フルローンで購入した場合は、売却金でローンが全額返済できず、自己資金をプラスしてローンを全額返済しなければならない場合があります。
このような債務超過に陥った場合は所有者の判断で売却が難しくなります。
金融機関はローン返済の期間の猶予等リスケジュールは相談に乗っていただけますが、任意売却の相談には乗ってもらえず、ローン支払い不能の後、保証会社から金融機関への代位弁済後に保証会社と相談しなければならないのです。
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